「親が住んでいた家を相続したけれど、今は誰も住んでいないし、特に困っていないからこのままでいいかな…」
そんなふうに思って、実家をそのまま放置していませんか？
実は、「親が住んでいた家だから、固定資産税も安いままだろう」と思っていた方ほど要注意です。
住宅用地の特例と呼ばれる制度には“使用条件”があり、それを満たさなくなると、ある日突然、税金が6倍になる可能性もあるのです。
しかも、売却を考える方にとっては、“空き家を相続してから3年以内”という特例期限も見逃せません。
今回は、相続した空き家をお持ちの方へ向けて、「本当に今のままで大丈夫なのか？」を分かりやすく解説します。
相続した不動産に関する“時間のリミット”、そろそろ意識してみませんか？
「固定資産税が安いまま」は“親が住んでたから”じゃない⁉️
▷ 住宅用地特例のしくみと“解除条件”とは
「親が住んでいた家だから、今も住宅として扱われていて、固定資産税はずっと安いはず」
そんなふうに思い込んでいる方は意外と多いものです。
ですが実際には、「住宅用地の特例」と呼ばれる優遇措置には明確な条件が定められており、
その条件を外れると、突然、課税額が6倍になるケースもあるのです。
住宅用地の特例とは、居住用として使われている土地に対して適用される制度で、
200㎡以下の部分については、課税標準額が1/6に軽減されるというものです。
つまり、実際の土地評価額に比べて、支払う固定資産税が非常に低く抑えられる制度です。
ところが――
✅この優遇措置、「住宅として実際に使われていること」が前提条件になっています。
親御さんが亡くなった後、誰も住んでおらず、空き家状態になっていると、
市区町村から「これはもう住宅じゃない」と判断される可能性があるのです。
その結果、「住宅用地の特例」は解除。
次の納税通知書で突然、数倍の税金が請求されるという事例も実際に発生しています。
また、自治体によっては「建物の登記があっても、実際の使用状況で判断する」というケースも。
つまり、「家が建っている＝住宅」とは限らないというわけです。
✅親が住んでいたから安心、という時代は終わりつつあります。
「今、誰が、どのように住んでいるか（あるいは住んでいないか）」こそが、優遇の有無を決める重要な要素です。
特に、相続から2～3年経っても動きがない場合、
住宅扱いから除外されるリスクがグッと高まります。
📍ポイントまとめ
・「住宅用地の特例」は“誰かが住んでいる”ことが前提
・空き家になってから一定期間が経つと、特例が解除される
・優遇が外れると、税金が1/6→一気に6倍の負担に
「空き家3年以内売却特例」って何？今、動かないと損する理由
「売るつもりはあるけど、まだ時間もあるし、もう少し落ち着いてから…」
そんなふうに思っているうちに、“お得な制度”の期限が切れてしまうかもしれません。
それが、「相続空き家の3,000万円特別控除（いわゆる“3年以内売却特例”）」です。
この制度、使える人はかなり限定的です
相続した空き家を「一定の条件を満たしたうえで3年以内に売却」すると、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという、大変優遇された制度があります。
ただし――
使える条件は以下の通りです。
✅【適用条件の一例】
・相続した空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたもの
・誰も住んでおらず空き家状態であること
・建物を耐震改修、または解体し土地のみで売却すること
・相続開始から3年以内の年末までに売買契約を締結すること
👉 特に注目すべきは「3年以内」というタイムリミット。
相続登記が完了していても、契約が間に合わなければ対象外となってしまいます。
✅ 知らなかったでは済まない。数百万円の差が出ることも！
例えば、相続で取得した実家を2,500万円で売却し、譲渡所得が2,000万円あった場合、
この制度を使えば、その2,000万円全額が控除されて課税対象にならないケースもあります。
しかし、期限を1日でも過ぎれば――
通常通りの譲渡所得税（所得税＋住民税約20％）が課税され、
✅ 最大400万円以上の税金が発生することも…！
✅ 都市部だからこそ「解体して売る」選択肢が現実的
品川区・大田区・川崎市川崎区といった都市部では、
建物の老朽化が進んだ空き家よりも、更地のほうが買い手がつきやすい傾向があります。
特に「建売用地」や「小規模住宅地」として需要が高まっているため、
解体して土地のみで売却するという判断は、十分に現実的かつ経済的です。
✅「解体費がかかるからもったいない」と感じるかもしれませんが、
それ以上に「特例が使えることで節税になる」ことを考えれば、
早めの決断が、むしろ得策になることも多いのです。
📍ポイントまとめ
・相続空き家の売却には「3年以内」という明確な期限がある
・解体または耐震改修が必要など、条件はやや厳しめ
・使えれば最大3,000万円控除、使えなければ数百万円の損失も
・都市部では「土地だけ売る」判断がメリットに直結する場合も
なぜ“親が住んでた家”ほど放置されやすいのか？心理的ハードルと現実的なリスク
「手をつけなきゃとは思ってるけど、なかなか進まなくて…」
相続した実家を“そのまま”にしている方には、いくつかの共通した理由があります。
特に「親が長年住んでいた家」の場合、気持ちの整理が追いつかず、
物件に手を加えること自体に心理的なブレーキがかかるのは自然なことです。
よくある“放置の理由”
「思い出が詰まっていて、壊す気になれない」
「兄弟で話がまとまらず、結論が先延ばしになっている」
「まだ使える家なのに解体するのはもったいない」
「固定資産税も大して高くないし、急がなくていいと思っていた」
📌しかし、この“放置”が引き起こす問題は、気持ちの問題にとどまりません。
✅ 現実的リスク①「家は放っておくと、想像以上に早く劣化する」
空き家は、誰も住んでいないことで風通しや水回りの使用がなくなり、
湿気やカビが急速に広がりやすくなります。
その結果――
・壁紙の剥がれやシミ
・雨漏り
・給排水管の腐食
・シロアリの被害
・建物全体の傾き
など、わずか数年で資産価値が激減してしまうケースも少なくありません。
✅ 解体前提での売却になるだけでなく、「解体費＋撤去費用」まで上乗せされ、
実質的な手取り額が大幅に減るということにもなりかねません。
✅ 現実的リスク②「空き家対策特別措置法」で行政対応の対象に？
放置された空き家は、近隣への悪影響があると判断された場合、
「特定空き家」として市区町村から指導が入ることがあります。
例えば、
・雑草が生い茂り、景観を損ねている
・建物が傾いて通行人に危険が及ぶ
・放火や不法侵入のリスクが高まっている
このような状態が確認されると、行政からの立ち入り調査や改善命令、さらには強制撤去・課税強化の対象になります。
✅ いざ通知が来てから動こうとしても、既に手遅れになっているケースも…。
知らない間に「近隣トラブル」や「資産損失」につながってしまうリスクは、決して他人事ではありません。
📍ポイントまとめ
・感情的な理由で放置されやすい「親の家」ほど、実はハイリスク
・空き家の放置は、建物の劣化や解体費負担の増加に直結
・行政指導や法的なペナルティも視野に入れた行動が必要
・今のうちに「何をどうするか」を決めておくことが将来の損失回避に
品川区・大田区・川崎市での“空き家売却”は今がチャンスな理由
「もう少し景気が回復してから売ればいいか」
「とりあえず空き家のままにしておこう」
そう考えている方も多いかもしれません。
ですが実は、今こそ都市部の空き家を動かすチャンスだと私たちは考えています。
都市部の「土地ニーズ」が急増中
品川区・大田区・川崎市川崎区といった首都圏近郊では、
ファミリー層を中心に「戸建てや建売住宅を建てたい」という声が年々高まっています。
特に、駅徒歩圏内・商業エリア・学校区の近くなどは、建物が古くても“土地としての価値”が高いため、
建物付きではなく「解体して更地で販売する」という選択肢にも十分な需要があります。
また、リモートワークの普及で「都心アクセスが良い中規模都市で暮らしたい」という層が、
川崎市川崎区や目黒区方面にも流入しており、エリア全体の人気が安定しています。
「今」売ることで、買い手の選択肢が広がる
空き家が劣化する前に売却すれば、
・自宅用を探している購入者
・賃貸運用を検討している投資家
・建売用地を求めている不動産業者
など、買い手の選択肢が圧倒的に広くなります。
これにより「価格交渉で有利になる」「早期売却につながる」といったメリットが生まれやすくなり、
結果的に売主にとっても利益を最大化できるのです。
一方、劣化や行政指導が入った後では、
買い手が限定されてしまい、「買い叩かれる」リスクも…。
✅ 地域のニーズに精通した不動産会社に任せることが成功のカギ
空き家売却を成功させるために大切なのは、
✅「地域特性を知っている」「実績のある」不動産会社と連携すること。
例えば、
・川崎市川崎区の商業エリアでは店舗や事務所用途としての需要
・大田区では駅近の戸建てリノベーション物件を求める動き
・品川区では相続・住み替えによる売買の相談が急増中
地域の市場を正しく把握していれば、物件の魅力を最大限に引き出した提案が可能になります。
📍ポイントまとめ
・首都圏の空き家は、今こそ「土地としての価値」が高まっている
・売却を早めることで買い手の層が広がり、交渉も有利に
・エリア特性に強い不動産会社に任せることでスムーズな売却へ
・品川区・大田区・川崎市エリアでお悩みの方は、ぜひ今動き出してみてください！
今、どう動けばいいか分からない…そんな方へ
株式会社ハロ・ホームができること
相続した実家をどうすればいいのか――
売却か、活用か、それとも一旦様子を見るか…。
✅ 選択肢が多すぎて、何から始めればいいのか分からない
✅ 誰に相談したらいいかすら決められない
そんな方にこそ、私たち株式会社ハロ・ホームにご相談ください。
✅ 地域密着だからできる、最適なご提案
ハロ・ホームは、東京都品川区大井を拠点に、
品川区・大田区・目黒区・世田谷区・川崎市川崎区など、
首都圏南エリアに根ざして不動産業を営んでいます。
「この街に住みたい人」「このエリアの物件を探している人」をよく知っているからこそ、
✅ 相続不動産の売却・活用についても、その土地に合ったご提案が可能です。
✅ 空き家売却はもちろん、リフォーム提案や管理相談にも対応
・早期売却に向けた無料査定・市場調査
・状況に応じたリフォーム・解体のアドバイス
・相続後もそのまま所有するなら、賃貸管理のご提案
・税理士・司法書士などと連携した相続全体のサポート
✅ 物件が「古いから売れないかも」と思われる方にも、
建物付きで売るのか、解体して更地で売るのかなど、複数の選択肢をご提案します。
✅ 「こんなこと相談していいのかな？」…大丈夫です！
ハロ・ホームでは、相続された方の気持ちに寄り添った丁寧なヒアリングを大切にしています。
「まだ何も決まっていないけれど相談だけしたい」
「売るか貸すかで悩んでいる」
「兄弟や親戚との話がまとまっていない」
📞 こういった段階でもまったく問題ありません。
✅ ご家族の未来にとって最善の道を、一緒に探していきましょう。
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相続した家の放置は、思わぬ税負担や資産損失につながるリスクがあります。
「そのうち考えよう」と思っている今こそ、第一歩を踏み出すタイミングです。
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